건물과 공장, 상가 등 부동산 유치권 분쟁에서 법률 대응과 함께 현장 점유 및 시설보호를 전문적으로 관리하는 민간 서비스가 확대되고 있다.
전문경비기업 ㈜이에스아이컴퍼니(ESI컴퍼니)는 유치권 행사 현장의 점유 관리와 시설보호, 출입자 통제 등을 지원하는 전문 용역 서비스를 확대한다고 밝혔다.
유치권은 채권자가 채무자의 재산을 임의로 점거하는 행위와는 구별된다. 민법 제320조는 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 해당 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있도록 규정하고 있다. 채권이 변제기에 도달해야 하고, 채권과 점유한 물건 사이의 관련성도 인정돼야 한다.
현수막을 설치하거나 경비인력을 배치했다는 사정만으로 유치권이 성립하는 것은 아니다. 실제 유치권 인정 여부는 공사대금 등 피담보채권의 존재, 채권과 목적물의 관련성, 변제기 도래 여부, 적법하고 계속된 점유 등 구체적인 사정을 토대로 판단된다.
유치권의 성립과 효력은 법률 판단의 영역인 반면, 분쟁 현장의 시설보호와 출입자 관리, 안전사고 방지, 점유 상태 기록은 별도의 현장 운영 능력이 요구되는 분야다.
특히 공사가 중단된 건축물이나 공장, 대형 상가에서는 채권자와 소유자, 시행사, 시공사, 금융기관 등 이해관계자가 복잡하게 얽히는 경우가 많다. 출입 관리가 제대로 이뤄지지 않으면 시설 훼손이나 무단침입, 충돌과 민원으로 이어질 가능성도 있다.
ESI컴퍼니는 이러한 현장을 대상으로 사전조사부터 출입 동선 분석, 위험요인 점검, 경비인력 배치, 24시간 교대근무 체계 구축까지 종합적인 관리 서비스를 제공하고 있다고 설명했다.
현장에 투입된 인력은 방문자 확인과 출입기록 작성, 시설물 이상 유무 점검, 근무일지 작성 등의 업무를 수행한다. 분쟁이나 집단민원 발생 가능성이 높은 현장에는 상황별 대응 지침을 마련해 물리적 충돌보다 안전사고 예방과 질서 유지에 중점을 두고 있다는 것이 회사 측 설명이다.
경비업법상 시설경비업무는 경비가 필요한 시설이나 장소에서 도난·화재·혼잡 등으로 인한 위험 발생을 방지하는 업무다. 유치권 행사 현장이 집단민원현장에 해당하는 경우 일반경비원 배치에 앞서 관할 경찰관서장의 허가를 받아야 하는 등 관련 절차도 준수해야 한다. 현행 경비업법은 해당 현장에 일반경비원을 배치하려면 원칙적으로 배치 48시간 전까지 허가를 신청하도록 규정하고 있다.
전문경비업체의 업무는 유치권을 새롭게 성립시키거나 권리의 존재를 보증하는 법률행위와는 다르다. 변호사 등 법률전문가가 유치권의 성립 가능성과 소송 대응을 검토한다면, 경비업체는 적법한 계약과 허가 범위에서 점유 현장의 안전과 시설보호, 출입 관리 등을 담당하는 구조다.
ESI컴퍼니 관계자는 “유치권 현장은 무엇보다 법을 준수하면서 안정적으로 관리하는 것이 중요하다”며 “불필요한 물리적 충돌을 예방하고 시설과 현장의 질서를 유지하는 것이 전문경비업체의 역할”이라고 말했다.
이어 “업무를 수주하기 전 관련 서류와 현장 상황을 확인하고, 현장 특성에 적합한 인력을 선발해 사전교육을 진행한다”며 “점유 현황과 근무 내용을 객관적으로 남길 수 있도록 현장 기록관리도 강화하고 있다”고 설명했다.
ESI컴퍼니는 유치권 행사 현장에 투입할 수 있는 전문 인력을 운영하고 있으며, 서울·경기권을 비롯해 광역시 단위로 관리 범위를 넓히고 있다.
유치권 분쟁은 채권 회수를 둘러싼 민사 문제인 동시에 안전과 시설관리, 출입질서가 결합된 복합적인 현장 사안이다. 법률전문가의 권리 분석과 적법한 경비업체의 현장관리가 분리·연계되는 방식이 새로운 사법 지원 서비스의 한 분야로 자리 잡을지 주목된다.
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