한국의 주택 보유세는 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 세 부담을 차등하는 성격이 강한 반면, 해외 주요국은 실거주 여부와 빈집, 별장 등 주택의 이용 형태를 과세에 적극적으로 반영하는 것으로 나타났다.

국회예산정책처가 27일 발표한 자료에 따르면 한국 주택 보유세의 가장 큰 특징은 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 함께 부과된다는 점이다. 재산세는 주택별로 부과하고, 종합부동산세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산해 일정 기준을 초과하면 추가로 부과한다.

반면, 미국·캐나다·영국·프랑스·독일의 주택 보유세는 지방정부가 부과하는 지방세 성격이 강하다. 일본은 고정자산세와 도시계획세를 지방세로 부과하고, 싱가포르는 중앙정부가 재산세를 걷는다. 중국은 일반적인 거주주택에 보유세를 전면 시행하지 않고 있으나 상하이와 충칭에서 일부 주택을 대상으로 방산세 시범사업을 운영하고 있다.

한국은 매년 평가…영국·프랑스는 과거 가격 활용

주택의 과세가액을 산정하는 방식은 국가마다 크게 다르다. 한국은 국토교통부와 지방자치단체가 매년 1월 1일 기준 주택의 적정가격을 평가해 공시가격을 산정한다.

미국 뉴욕도 주택의 자본가치를 매년 평가하며 일본은 3년, 독일은 7년 주기로 다시 평가한다. 반면 로스앤젤레스는 주택을 취득한 당시 가격을 기준으로 과세가액을 정하고, 이후 연간 상승률을 원칙적으로 2% 이내로 제한한다. 주택가격이 급등해도 장기 보유자의 과세가액은 상대적으로 완만하게 오르는 구조다.

영국 런던은 1991년 주택가격, 프랑스 파리는 1970년 잠재 임대가치를 기준으로 삼아 물가상승률 등을 반영한다. 싱가포르는 해당 주택을 임대할 경우 받을 수 있는 연간 임대수익을 매년 평가한다.

한국처럼 가격을 매년 평가하는 제도는 시장가격 변화를 과세에 신속하게 반영할 수 있다. 그러나 집값이 급등하면 소득이 늘지 않은 주택 소유자의 보유세도 빠르게 증가할 수 있다. 과거 가격이나 취득가격을 기준으로 하는 제도는 세 부담의 예측 가능성이 높지만, 비슷한 가격의 주택을 보유하고도 취득 시점에 따라 세금이 달라질 수 있다는 문제가 있다.

누진세율은 한국·싱가포르…다른 국가는 비례세율 중심

세율 구조에서도 한국은 해외 주요국과 차이를 보였다. 한국의 재산세는 과세표준에 따라 0.05∼0.4%, 종합부동산세는 0.5∼5.0%의 누진세율이 적용된다. 싱가포르도 주택의 연간 임대가치가 높을수록 세율이 올라가는 누진구조를 운용한다.

반면 미국과 캐나다, 프랑스, 독일, 일본 등은 대체로 과세표준에 일정 세율을 적용하는 비례세율 구조다. 영국은 주택을 가격 수준에 따라 8개 등급으로 나누고 등급별로 정해진 금액의 카운슬세를 부과한다.

세율 결정 방식도 다르다. 한국·프랑스·독일 등은 법률이나 조례에 규정된 세율을 적용한다. 뉴욕·토론토·런던 등은 지방정부가 해당 연도에 필요한 예산 규모를 고려해 세율이나 부과액을 조정한다.

다만 명목세율만으로 국가별 보유세 부담을 단순 비교하기는 어렵다. 뉴욕은 명목세율이 높지만 주택 평가액에 6% 등의 평가율을 적용해 과세표준을 산정한다. 프랑스 파리도 평가된 임대가치의 50%를 과세표준으로 사용한다. 한국 역시 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 실제 과세표준을 계산한다.

한국은 소유 주택 수, 해외는 이용 형태에 무게

공제와 중과 대상에는 각국의 주택정책 목표가 반영돼 있다. 한국은 1세대 1주택자에게 낮은 공정시장가액비율과 세율을 적용하고, 고령자와 장기보유자에게 종합부동산세 공제 혜택을 준다. 세금이 급격히 늘어나는 것을 막기 위한 세 부담 상한제도 운영한다.

미국은 실거주주택에 공제를 적용하고 싱가포르는 소유자가 직접 거주하는 주택에 비거주주택보다 낮은 세율을 부과한다. 영국은 학생과 저소득층, 1인 가구 등에 세금 감면을 제공한다.

중과 방식에서는 한국이 보유 주택 수에 상대적으로 큰 비중을 두는 반면, 해외 주요국은 주택의 실제 이용 상태를 중요하게 본다. 싱가포르의 경우 소유자가 거주하지 않는 주택에 높은 세율을 적용한다. 영국·프랑스·독일은 별장 등 주된 거주지가 아닌 2차 주거지에 보유세를 추가로 부과한다.

토론토와 런던, 파리는 장기간 비어 있는 주택에 빈집세나 추가 보유세를 부과한다. 일본은 관리가 이뤄지지 않는 빈집에 대해 주택용지 세제 혜택을 배제하는 방식으로 세 부담을 높인다. 한국에는 다주택자에 대한 세 부담 차등 장치는 있지만 빈집 자체를 대상으로 한 별도의 보유세 중과는 없는 것으로 나타났다.

보유세 개편, 세율보다 ‘과세 목적’ 논의해야

이를 종합해 보면 한국 보유세는 주택가격과 소유 주택 수를 중심으로 세 부담을 조정하는 성격이 강하다. 반면 해외 주요국은 실거주 여부, 빈집 상태, 별장 등 2차 주거지 여부를 과세체계에 보다 적극적으로 반영하고 있다.

주택 보유세는 세수 확보뿐 아니라 실거주자 보호, 투기 억제, 지방재정 확충, 빈집 해소 등 여러 정책 목표를 동시에 갖는다. 특정 국가의 세율이나 제도 하나만 떼어 국내에 적용하기 어려운 이유다. 향후 국내 보유세 개편 논의에서도 단순한 세율 인상·인하보다 보유세의 주된 목적을 어디에 둘 것인지가 먼저 정리돼야 한다는 게 전문가들의 견해다. 

한국처럼 다주택과 고가주택에 대한 부담을 차등할 것인지, 해외 사례처럼 실거주 여부와 빈집·2차 주거지에 대한 과세를 강화할 것인지에 따라 제도의 설계 방향도 달라질 수 있다.